Архив

Семейное жилье как приоритет для девелоперов

Существуют ли критерии «семейного жилья»?

Когда-то были разработаны нормы по жилплощади на каждого человека. Сегодня официальные структуры их и придерживаются при предоставлении жилья. Нормативы, по которым сегодня проектируется жилище, разнятся: есть федеральные нормативы, стандарты по жилым многоквартирным зданиям, по жилым одноквартирным... Более того, есть отдельно московские нормы, так называемые МГСН «Жилые здания».

Светлана Яхкинд, начальник отдела нормативов и перспективного проектирования Москомархитектуры:

«Даже стандарты площади на однокомнатную квартиру предполагают, что в ней может проживать семья. Потому что, если за рубежом люди меняют жилье чуть ли не до 7 раз в течение жизни, то у нас это происходит гораздо реже. При этом, отдельных нормативов на минимальную площадь детской не существует, есть просто минимальная площадь жилой комнаты: по московским нормам — это 8 метров на одного человека или 12 метров на двоих.

По федеральным нормам цифры несколько меньше, потому что они высчитываются из средней обеспеченности по городу. Эти цифры были сформированы достаточно давно, в 1960-70-е годы, исходя из того, какое оборудование человеку нужно: сколько он ест, какую одежду носит, куда все это складывает, куда можно поставить мебель, чтобы к ней было удобно подойти, какие функциональные процессы происходят в той или иной комнате. Исходя из этих данных, вывели минимальные цифры.

Поэтому, когда время от времени у проектировщиков возникают идеи: давайте сделаем однокомнатную квартиру площадью 18 метров, то это не проходит. Сейчас появилась тенденция изначально предусматривать комнату для семьи с маленьким ребенком, здесь минимальная рекомендуемая площадь — порядка 14 квадратных метров».

Хотя формула расчета средних потребностей семьи в жилплощади выработана давно, другого инструмента расчета пока не существует. Возможно, это дело ближайшего будущего: ведь потребности современного человека увеличились по сравнению с потребностями (и возможностями!) советского горожанина.

Нина Кузнецова, генеральный директор Агентства недвижимости «МИАН»:

«70 процентов покупателей — это семьи, состоящие из 3-5 человек. Семейные покупатели в большей степени тяготеют к двух- или трех-комнатным квартирам. При этом большой семье практически безразлично — вторичное жилье выбрать или новостройку. Мы также проанализировали специфику ситуации на рынках московской и подмосковной недвижимости, и вычленили следующие тенденции.

Если у московского семейного покупателя нет выраженных предпочтений между вторичной квартирой и новостройкой, то в Подмосковье спрос тяготеет в сторону новых домов. Причина очевидна: старый жилой фонд Подмосковья сильно отличается от сегодняшних стандартов комфорта».

Комфорт оценивается так же пристально, как и площадь семейного жилья, причем касается это не только самой площади, но и всей инфраструктуры вокруг здания.

Развитие территорий — в интересах семьи

Сегодня агентства недвижимости отмечают и новые тенденции в поведении семейного потребителя: на выбор начинают влиять такие факторы как экология района, однородность социальной среды, наличие инфраструктуры для различных поколений семьи. Учитывая этот тренд, девелоперы и застройщики внимательно подходят к проектированию новых объектов недвижимости: выводя объект на рынок или просто представляя какой-нибудь многоквартирный или загородный дом, они уделяют внимание не только параметрам самого объекта, но и окружающей среде. Зачастую и само по себе нахождение жилья в городе — уже отрицательный фактор.

Например, Иван Богатов, генеральный директор Urban Group считает, что семейное жилье должно располагаться за чертой города:

«Первое требование семейного покупателя — обеспечение безопасности: технологической, экологической и социальной. То есть, охрана, отсутствие техногенных угроз. Вы все себе представляете, как „приятно“ совершить прогулку с коляской по улицам Москвы до ближайшего парка, который находится в нескольких километрах от дома.

Второе требование, которое приходит к нам с развитого американского рынка, называется „концепция N+1“: выбирая новое жилье, нужно покупать на одно помещение больше, чем членов семьи. То есть, если семья состоит из 4 человек, то жилье должно быть пятикомнатное (четыре спальни + гостиная или три спальни + три гостиных), не считая технических помещений. Понятно, что большинству наших покупателей эта концепция пока труднодоступна из-за дороговизны земли и строительства в московском регионе.

Однако, проектируя наш поселок таунхаусов „Ивакино-Покровское“, мы старались следовать концепциям „Безопасность+“ и „N+1“, предлагая 5-6-комнатные квартиры на трех этажах по цене средней двушки-трешки с московской окраины».

В поселке предусмотрен детский сад, аптечный киоск и медицинский пункт, центр бытового обслуживания, супермаркет, кафе, спортивные объекты; школа. Продумано разделение пешеходных и транспортных зон, сделаны бульвары для прогулок с колясками. Пример «Ивакино-Покровского» показывает, насколько ориентированы девелоперы сегодня на молодые семьи, которые вот-вот войдут статистическую категорию «полное гнездо». Две детских комнаты и маршруты для прогулок с колясками — это интересно на одном — пусть и довольно продолжительном — этапе развития семьи. В течение времени потребности семьи могут меняться.

Расчет на будущее

Неумение планировать свою жизнь наперед, здраво принимать браки детей, рождение внуков, смерть родителей и другие изменения в семье — все это, как выясняется, влияет на процесс приобретения жилья.

Нина Кузнецова, генеральный директор Агентства недвижимости «МИАН»:

«Например, классическая ситуация: глава семьи хочет купить бόльшую квартиру. Я начинаю с ним разговаривать и выясняю, что сыну 18 лет, дочке 16, а папа собирается наращивать метраж. Я аккуратно говорю: „Зачем? Еще через год-два ваши дети покинут семейное гнездо. Не надо добавлять к вашим 130 кв. метрам еще 70, а нужно сегодня купить одну квартиру, а через три года — еще одну“. И это принципиально другой взгляд на вещи, который впоследствии он оценит.

Я хотела бы еще отметить одну ментальную особенность российского человека: мы очень редко меняем недвижимость, у нас у всех в головах еще сидит идея, что это сделать невозможно, что мы ограничены, у нас нет ресурсов, нет активов. До 70 процентов людей на вопрос „Есть ли у вас возможности изменить жилищные условия?“ отвечают: „Нет“. На самом деле, особенность сегодняшнего рынка — пусть непростого, с высокими ценами, не очень простыми ипотечными продуктами — состоит в том, что гораздо большее количество людей может изменить свои жилищные условия. Просто мы не знаем современных инструментов, неправильно инвентаризируем то, что имеем».

На практике получается, что рассчитать все потребности семьи и создать для нее идеальное жилье практически невозможно. В прошлом веке в Москве уже был такой опыт. В 1990-е годы были предложены МЖК — молодежные жилые комплексы. Что тогда получилось?

Молодые семьи активно участвовали в строительстве, дома были построены с учетом демографии, заложены детские сады, всех все устраивало. Но дом заселялся — и детских садиков на всех не хватало, через 7 лет всем не хватало школ. А через 15 лет в том же районе уже не было никакой потребности ни в садиках, ни в школах.

Дифференцированный подход к строительству жилья нужен в такой степени, чтобы на рынке на каждый тип семьи существовал подходящий формат. Но гораздо более важно, чтобы становилась популярной сама идея оперативно менять жилье ввиду изменяющейся семейной ситуации. Выступающие уже отметили рост потребности в многокомнатных квартирах как следствие всплеска рождаемости. И если 7 раз в жизни менять квартиру — это пока для нас слишком много, то 3-4 варианта через несколько лет станут нормой.


Дата публикации: 2008-06-24 09:24:27